Qué impuestos deberán pagarse al comprar una vivienda en el Perú

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Comprar un inmueble en Lima es un sueño de peruanos y extranjeros, que se ha hecho particularmente atractivo debido a la contingencia por la Covid-19. Por ello, es importante saber los impuestos asociados a esta transacción inmobiliaria.

Impuestos relacionados a la compra de un departamento en Lima

Además de los gastos asociados a la compra de una vivienda, las  inmobiliarias en Lima nos indican que son cuatro los principales impuestos que se deben pagar: 

El impuesto a la renta

El impuesto a la renta le corresponde pagar al vendedor. La obligación del pago nace al momento de celebrar el contrato y será verificado por el notario como requisito para que la venta sea elevada a escritura pública.

Se trata de un impuesto que grava la “ganancia obtenida como resultado de la venta”. En materia tributaria se denomina “ganancias de capital” a la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad (costo computable) y el valor de venta.

La ganancia obtenida como resultado de la venta está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría. Esta ganancia está afecta al pago del impuesto a la renta, que está gravada con una tasa efectiva del 5%, monto que se considera como pago definitivo.

En algunos casos (como en donaciones, por ejemplo), no es tan sencillo establecer el valor de adquisición, pues se trata de la transferencia gratuita de un bien de alto valor. En estos casos se tomará como referencia como precio referencial de venta un monto que no podrá ser menor al valor del autovalúo para el impuesto predial fijado ante la municipalidad.

Asimismo, debe considerarse, al momento de hallar el valor de adquisición (costo computable), el reajuste por los índices de corrección monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas.

El impuesto de alcabala

La alcabala se paga al momento de comprar el inmueble, ya sea una casa, departamento o terreno en general, tras la firma de la minuta, como requisito para que la compraventa sea elevada a escritura pública. En Lima se paga a través del Servicio de Administración Tributaria (SAT) y en el resto de provincias, en las municipalidades.

Corresponde al comprador pagar este impuesto y la tasa es del 3% del precio de venta que no puede ser menor al valor del autovalúo reajustado por el índice de precios al por mayor. 

Es importante precisar que las primeras 10 UIT del precio están inafectas y que la alcabala podrá ser pagada hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia. Asimismo, están inafectos del pago de este impuesto:

  •  Los casos de anticipo de herencia.
  •  Los casos de herencia
  •  Las ventas de inmuebles de estreno realizadas por empresas constructoras e inmobiliarias.

El impuesto predial

El impuesto predial es de periodicidad anual y grava el valor de los predios urbanos sobre la base de su autovalúo. 

La obligación de pago de este impuesto recae en la persona que haya sido propietaria al 1 de enero del año. En caso haya una venta durante el periodo, el vendedor tiene la obligación cancelar este tributo. Esto aplica para todos los propietarios sin excepción.

Es importante tener en cuenta que, en caso de un predio alquilado, es el propietario quien debe asumir el pago del impuesto al predio y no podrá exigir reintegro al inquilino.

La tasa de este impuesto es progresiva dependiendo del valor de autovalúo del predio y depende de los metros cuadrados construidos (no del metraje del terreno), porque se asume que un área construida mayor, implica un predio de valor más alto. También se toma en cuenta los materiales de construcción, porque revalorizan el inmueble.

En caso de ser pensionista y tener un solo predio, las primeras 50 UIT están exoneradas de pago. 

Este impuesto debe estar pagado hasta el año de efectuada la venta y se debe presentar al notario el original del comprobante de pago del impuesto predial o una constancia de no adeudo.

 Los arbitrios municipales

Los arbitrios son impuestos municipales que se pagan por los servicios públicos locales que prestan, como limpieza pública, parques, jardines y serenazgo. Son de periodicidad mensual y su recaudación es trimestral. El obligado es el propietario y lo hace de acuerdo a las tasas fijadas por cada municipalidad distrital.

El valor se determina basado sobre la declaración jurada de autoavalúo predial que presenta el contribuyente anualmente, el último día hábil del mes de febrero. Los arbitrios deben estar cancelados por el propietario hasta el mes de realizada la transacción.

Casos en los que no se pagan impuestos a Sunat

Existen casos puntuales en los que se pagan impuestos a la Sunat por la compra de un departamento en Lima. En todos estos casos se debe entregar al notario una declaración jurada con exposición de motivos:

  • Cuando la venta del inmueble ha sido menor al valor de la adquisición. Por lo tanto, no hay ganancia de capital.
  • Si por la venta hay una ganancia de capital que genera renta de tercera categoría
  • No se genera impuesto por venta, si el inmueble fue adquirido antes del 1 de enero del 2004.
  • Cuando se hace la negociación de un inmueble que ha sido usado como casa habitación por el vendedor y se ha adquirido con dos años antes con destino solo a vivienda familiar.

Como has podido observar, es importante contar con personal capacitado que te oriente, por eso el valor de una inmobiliaria en Lima como Vidarq. Contáctanos para brindarte las mejores opciones.

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